A IMPORTÂNCIA DA INSPEÇÃO PREDIAL DENTRO DO PRAZO DE GARANTIA E APÓS: A SEGURANÇA PREDIAL COMO PRIORIDADE.

Por Monique Albuquerque Jannis – Advogada, pós-graduanda em Direito Imobiliário.

A negligência dos proprietários aos primeiros sinais de alerta pode comprometer a segurança e até mesmo impedindo a reparação dos danos depois de expirado o prazo de garantia.

Destarte, quando da finalização de uma obra de um imóvel pela construtora/incorporadora, os compradores esperam que o local esteja em perfeitas condições para o uso que se destina, tanto em relação à estrutura, assim como a estética do imóvel.

Dessa forma, a construtora deve concluir a obra de acordo com os termos do projeto contratado. Porém, por diversas vezes, o imóvel entregue não está de acordo com o memorial descritivo da construção, seja por falta de qualidade da execução do serviço, seja pelo material impregnado diverso do projeto, entre tantas outras falhas construtivas que não são passíveis de verificação no momento da entrega do imóvel.

À vista disso, a legislação trouxe a proteção ao proprietário do imóvel ao prever a existência de uma garantia de obra pelo prazo de cinco anos. Nesse sentido, o art. 618 do Código Civil dispõe expressamente que o “empreiteiro se responsabiliza, no prazo de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo”. Logo, trata-se de uma garantia obrigatória e inerente ao contrato, cujo prazo é irredutível.

Isto significa que, mesmo que no contrato de empreitada tenha qualquer previsão diversa sobre o prazo de garantia, prática essa recorrente e abusiva nos contratos imobiliários, pois, o proprietário pode exigir do empreiteiro os reparos que se fizerem necessário para consertar eventuais vícios da construção.

Porém, é importante ressaltar que esse direito não abrange as situações em que o vício foi desencadeado pelo proprietário em razão do mau uso do imóvel, ou até mesmo a falta de manutenção, o que deverá ser avaliado caso a caso, a partir de um laudo realizado por um profissional capacitado.

Importante destacar que esses vícios construtivos estão divididos entre: vícios aparentes e vícios ocultos.

Passamos a análise dos vícios aparentes, que são aquelas falhas na construção que são perceptíveis à olho nu. Já nos vícios ocultos, a situação se difere, são aqueles vícios na construção que não podem ser constatados na entrega do imóvel, somente com o passar do tempo.

À vista disso, o Condomínio ou proprietário ao se deparar com problemas construtivos, informe o problema diretamente com a construtora responsável pelo empreendimento, caso não seja resolvido, busque escritório de advocacia especializado na área para a solução do caso em concreto, bem como proceder a contratação de laudo de engenharia especializado, sendo este imprescindível para que possa pleitear o direito de reparação, dentro prazo de garantia de 5 (cinco) anos contados do dia que restar comprovado os vícios por meio do laudo supra.

Portanto, é de suma importância que os Condomínios/Empreendimentos Imobiliários façam laudo de vistoria na entrega da obra (check-list), bem como durante o prazo de garantia da edificação e mesmo após expirado esse prazo, pois este documento é necessário para a responsabilização civil, como também para a conservação do patrimônio evitando acidentes após expirado o prazo de garantia legal.

Isso porque no estado de Santa Catarina, somente a cidade de Balneário Camboriú possui legislação específica nº 2805 que está em vigor desde 2008, a qual dita a obrigatoriedade da inspeção predial periódica a ser entregue na Prefeitura, atestando assim as condições de habitação. Porém, é de suma importância que o síndico realize o  planejamento financeiro do Condomínio para feitura da inspeção predial (check-list) com regularidade, isso porque os apontamentos contatados não podem ser negligenciados pelo mesmo, o qual pode colocar em risco a garantia pela empreiteira da construção civil (dentro dos cinco anos), até mesmo ser responsabilizado pela sua negligência perante o condomínio.

Diante dessa análise da integridade construtiva dos imóveis, é necessário que as pessoas, físicas e jurídicas, tenham conhecimento acerca da garantia legal obrigatória de obras, para que possam exercer o seu direito de exigir a reparação dos danos construtivos pela garantia inerente à construção civil e conservação do patrimônio.