A RETIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL DO REGISTRO DE IMÓVEIS E A APLICABILIDADE DO PROCEDIMENTO NA REGULARIZAÇÃO DE IMÓVEL RURAL

Por Tuany Barentin

 

1 INTRODUÇÃO

Com o advento da Lei no 10.931^[1], retificar a descrição tabular de um imóvel tornou-se um procedimento mais célere, contudo, essa não é a única vantagem da desjudicialização da retificação, a segurança jurídica conferida, já que a competência da realização do ato passou para o registrador imobiliário. Entretanto, quando não há a unificação das normas jurídicas que regem um procedimento, a legislação precisa se fundir e caminhar no mesmo rumo. Sobre esse conflito jurídico é pautado o presente artigo.

2 O PROCEDIMENTO DE RETIFICAÇÃO DE REGISTRO E A REGULARIZAÇÃO DE ÁREA RURAL

O registro de imóveis é fundado como fiel repositório de informações atinentes à propriedade imobiliária, confiando a necessária segurança aos negócios jurídicos que abarcam os direitos reais sobre imóveis.

A atividade registral, via de regra, é prestada em caráter privado^[2], contudo, tem viés eminentemente público, já que tem por finalidade conferir segurança jurídica à sociedade.

Retificar o registro imobiliário consiste na “ação de averbar correção de assento que não exprimia, não exprime ou deixou de exprimir a realidade do bem imóvel ou do negócio jurídico que lhe corresponda”^[3].

Desse modo, está amparada aí a necessidade de o registro imobiliário refletir a situação jurídica real do imóvel, sempre em harmonia com a realidade fática. E, caso assim não esteja, surge então a necessidade de retificá-lo.

A retificação do registro imobiliário é recebida como o instrumento necessário ao aperfeiçoamento do sistema registral, suprindo omissões, corrigindo imprecisões e restaurando a verdade fática. Retificar é o passo inicial para tornar públicas as situações que se encontram em desconformidade entre a realidade do imóvel e as informações constantes no assento.

Com o advento da Lei no 10.931^[4], retificar a descrição tabular de um imóvel tornou-se mais célere, contudo, essa não é a única vantagem da desjudicialização da retificação, a segurança jurídica conferida, já que a competência da realização do ato passou para o registrador imobiliário.

O registrador de imóveis detém o conhecimento, a especialidade, a técnica e os dados registrais, além de conhecer a situação real de sua circunscrição, portanto, é evidente que é o profissional adequado para analisar os casos concretos e decidir, com maior convicção, sobre a procedência ou não do pedido.

O procedimento de retificação de registro é de suma importância para o apuro dos dados registrais que, em inúmeros casos, são de uma precariedade extrema, usando postes, estabelecimentos comerciais, árvores a até apelidos para delimitar as confrontações.

Ainda que não seja percebido por muitos, a retificação diligencia a verdade real, por vezes, completamente contraditória a realidade jurídica e a realidade fática, de modo que áreas gigantescas encontram-se sobrepostas, marcos de confrontação são descritos de forma incerta, áreas entendidas como destinadas a preservação permanente constam como livres e desembaraçadas em suas matrículas, parcelamentos irregulares de décadas já se consolidaram no tempo e a continuidade da cadeia registral foi completamente perdida.

É certo que os procedimentos de retificação de registro devem ser pautados na realidade, observando e constatando se a área apresentada no levantamento técnico de agrimensura está ou não amparada pelo direito de propriedade regularmente estabelecido.

Princípio da verdade real – este princípio preconiza que o agente administrativo deve agir no sentido de chegar até a verdade real, independentemente das provas apresentadas. No procedimento retificatório, o oficial somente deve decidir procedente o pedido, no momento em que firmar juízo de convicção a respeito da veracidade representativa das provas^[5].

É evidente que a Lei 10.931/2004 simplificou e efetivou ao registro de imóveis a prestação de serviços quanto ao caráter retificatório, tendo em vista que investiu ao próprio registrador o ofício deste ato, concedendo a possibilidade de correção do assento imobiliário por meio de procedimento administrativo, conduzido conforme a necessária evolução social, tecnológica e jurídica.

O escopo da retificação imobiliária é endireitar, corrigir, emendar, sanando, assim, a desordem existente entre o direito enunciado e a realidade jurídica, tendo em vista a imperiosa importância fundamentada nos assentos imobiliário.

A Lei 6.015/73[6] trata inicialmente da retificação imobiliária, regulando a retificação do assento imobiliário de forma mais minuciosa e específica, assim dispõe:

Art. 212. Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial.

Parágrafo único. A opção pelo procedimento administrativo previsto no art. 213, não exclui a prestação jurisdicional, a requerimento da parte prejudicada.

A redação do artigo 212 da Lei de Registros Públicos foi dada pela Lei 10.931/2004[7] fez com que mudasse a regra geral de retificação do assento registral, que passou a possibilidade de percorrer o procedimento administrativo, fato este que, como sabido, conferiu maior celeridade à retificação de registro.

Caberá, portanto, a retificação quando o assento imobiliário não expressar a verdade, for impreciso ou mesmo omisso, desse modo, é “razoável entendê-la como a perfeita consonância entre o negócio jurídico declarado, a intenção de seus signatários e a realidade consubstanciada no respectivo instrumento”^[8].

Por imprecisão entende-se que a caracterização insuficiente do bem imóvel no respectivo assento, necessita de características, particularidades ou especificações exatas e eficientes, atendendo assim ao princípio da especialidade.

Atualmente, uma gama bastante extensa de imóveis está registrada com tamanha imprecisão ao ponto de ter sua localização fática impossível. Essas verdadeiras aberrações registrais ocorrem porque antigamente não era exigida a precisão técnica e a completa descrição do imóvel como acontece hoje.

Em relação a omissão, entende-se por falta de elementos relevantes, previsto em lei, seja porque não indicado no título ou por exclusão à ocasião do lançamento imobiliário. Havendo a omissão no assento registral, deverá o interessado requerer que se retifique. O interessado apontado aqui deve possuir legitimidade para tanto, ou seja, for titular do direito ou do fato inscrito que não corresponda à verdade, seja por imprecisão ou omissão.

Por conta de desconhecimento, há a incorreta ideia de que o registrador deve se ater a simples conferência da documentação apresentada, contudo, não prospera essa concepção, pois o mérito do requerimento de retificação deve ser analisado de forma ampla e eficaz, averiguando minuciosamente se a mudança pleiteada resulta no saneamento das falhas registrais ou na violação de direitos de outrem. O grau elevado de precariedade de muitos registros pode induzir ao erro e até mesmo a fraudes, e por isso é necessária a análise detalhada e minuciosa dos fatos em conjunto aos documentos.

O procedimento de retificação visa corrigir falhas relativas à especialização de elementos do registro, aprimorando o assento registral, de modo eficiente, objetivo, claro, preciso e conciso, não devendo ser usado, equivocadamente, para criar, alterar ou extinguir direitos^[9].

A realidade jurídica é o parâmetro da qualificação registral do procedimento de retificação, contudo, tal parâmetro não pode ser intransponível, pautado em verdades absolutas, o fato está intimamente ligado a precariedade e defasagem dos dados registrais. Sendo assim, é necessário bom senso, razoabilidade e até vontade por parte do registrador para superar questões materiais e, efetivamente, solucionar problemas gerados pelo espaçamento entre o tabular e o real. Ante indícios suficientes que subsidiem o pedido de retificação de registro, deve prevalecer o princípio da boa-fé do requerente sendo efetivado o pleito.

O registrador de imóveis tem responsabilidade civil pelos atos praticados em sua serventia e por isso, usa de extrema cautela no deferimento de qualquer procedimento, entretanto, o risco de erro e a insegurança do registrador não pode ser usado como pretexto para indeferir o requerimento de retificação. Deferir um requerimento de retificação não é somente um poder do registrador, é um dever intrínseco a função de caráter público assumida.

Tendo por finalidade o deferimento do pedido inicial de retificação de registro, a condução do procedimento deve estar perfeitamente instruída, documentada e justificada, com provas consistentes. É de suma importância lembrar que, os procedimentos extrajudiciais, incluindo aqui a usucapião administrativa, diferentemente do procedimento judicial, são pautados na apresentação inequívoca de documentação e provas, não tendo o mesmo peso, por vezes, nem sendo consideradas por conta da sensibilidade probatória, declarações testemunhais. Além do deferimento do requerimento de retificação, o objetivo do procedimento é que ele não seja invalidado futuramente, já que existe essa possibilidade na própria Lei de Registros Públicos, uma vez que não gera coisa julgada, podendo o registro ser alterado toda vez que forem provadas a necessidade e a legalidade do novo saneamento.

De acordo com a Lei dos Registros Públicos^[10], pode-se dizer que existem quatro modalidades de procedimentos para a retificação de um registro:

1.Retificação de ofício;

2.Retificação administrativa unilateral;

3.Retificação administrativa bilateral;

4.Retificação contenciosa ordinária;

A retificação será feita de ofício pelo registrador quando este estiver diante de erro evidente ou erro material, decorrente de equívoco ou omissão ocasionada por falta de cuidado no momento do lançamento no respectivo registro^[11].

Por sua vez, a retificação administrativa unilateral será utilizada “quando a razão da corrigenda se limitar tão-somente ao interesse do requerente, sem envolver interesses alheios, que não poderão ser prejudicados por não haver litígio”^[12].

Em ambos os casos, constatado o equívoco no assentamento registral, tanto o registrador, quanto o interessado, terão legitimidade para agir com vistas a obter a correção do erro.

Importa frisar que a retificação do registro imobiliário, para que seja feita de ofício ou por requerimento do interessado, somente será possível quando não apresentar risco de danos potenciais a terceiro. Caso contrário, deverá ser instaurado procedimento que possibilite o contraditório, respeitando o ditame constitucional da ampla defesa. Verificada quaisquer das hipóteses acima elencadas, e na ausência de prejuízo ou possibilidade de danos a terceiros, deverá o registrador tomar as medidas pertinentes para que seja realizada a devida retificação do registro imobiliário, adequando-o à realidade fática^[13].

A retificação contenciosa ordinária consistia na via predominante para a retificação do assento imobiliário, contudo, a partir da Lei 10.931/2004^[14], essa via tornou-se subsidiária, desde que não a retificação não envolva a lesão ao direito de propriedade. No caso em tela, recebe-se que, por tratar de processo ordinário contencioso, ao final, haverá coisa julgada, já que haverá a prolação da sentença e o esgotamento das vias recursais.

A retificação consensual ou retificação extrajudicial administrativa bilateral, ocorrerá a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura – CREA, bem assim pelos confrontantes^[15]. A Lei 10.931/2004, ao tratar desse tipo de retificação, trouxe relevância significativa ao procedimento, tendo em vista que autoriza que as retificações, mesmo que importem em alteração de medida perimetral do imóvel, sejam feitas por meio de procedimento administrativo, desde que haja concordância expressa ou presumida dos confinantes, bem assim mediante apresentação dos documentos exigidos por lei^[16].

Antes da alteração dada pela Lei 10.931/2004, para requerer esse tipo de retificação, inevitável seria recorrer à via judicial para que a retificação fosse realizada, ainda com a expressa anuência dos confrontantes. Importante dizer que a retificação administrativa bilateral somente poderá ser realizada mediante requerimento do interessado, com necessária anuência dos confrontantes, tendo em vista que a alteração do registro poderá acarretar em prejuízo para ele, podendo existir diminuição da área do seu imóvel em detrimento daquele que pretendeu a retificação.

A lei, atenta à possibilidade de ofensa ao direito de terceiros estranhos ao registro, por conta de eventual alteração das medidas perimetrais do imóvel, fez uso da cautela necessária, determinando que os confrontantes de imóvel cuja retificação fosse pretendida, fossem cientificados e anuíssem, de forma expressa ou presumidamente, tendo em vista que a o silêncio dos eventuais interessado, importa em anuência. Não sendo localizado ou não anuindo expressamente o confrontante, mediante requerimento da parte ao registrador, diligenciará ele, conforme necessário e nos termos da lei, promovendo a notificação de forma adequada.

Para realização deste tipo de retificação, imprescindível que o requerimento esteja instruído com a planta e o memorial descritivo do imóvel, assinados por profissionais inscritos no CREA por mais simples que seja a retificação.

O disposto no §2°, do art. 213, da Lei de Registros Públicos:

• 2° Se a planta não contiver a assinatura de algum confrontante, este será notificado pelo Oficial de Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, para se manifestar em quinze dias, promovendo-se a notificação pessoalmente ou pelo correio, com aviso de recebimento, ou, ainda, por solicitação do Oficial de Registro de Imóveis, pelo Oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la^[17].

Posto que o procedimento administrativo não possui os rigores de uma controvérsia judicial, certo é que devem ser observados os princípios constitucionais da ampla defesa e do contraditório, empregando-se as cautelas e diligências necessárias à ciência real da pretensão de retificação perante terceiro interessado.

Ato contínuo, diante da aceitação de forma tácita ou presumida, poderá o oficial, a partir de então, averbar a retificação do assento registral nos exatos termos do requerimento, podendo admitir, independente de manifestação, diligência, como a visita ao imóvel, formando assim sua convicção em relação ao requerimento formulado, e assim aceitá-lo, observando-se, ainda, os demais requisitos previstos em lei^[18].

Vale lembrar ainda que há a possibilidade da impugnação de algum confrontante que se sinta prejudicado, ou ainda, que queira tirar proveito da situação, requerendo o que não é seu de direito ou até mesmo pedindo uma indenização inexistente, a fim de usar sua anuência como moeda de troca. Apresentada a impugnação pelo confrontante, desde que fundamentada, o registrador notificará o requerente e o profissional competente signatário para que se manifestem no prazo legal. A análise acerca da fundamentação ou não da impugnação oferecida cabe ao registrador, que poderá rejeitar a impugnação quando esta se manifestar inapropriada ou procrastinatória. Contudo, é na impugnação de terceiro interessado que reside o perigo do indeferimento do requerimento de retificação.

Diante do fato exposto, após a manifestação do requerente acerca da impugnação, o registrador poderá deferir, indeferir, remeter ao judiciário ou ainda buscar a solução conciliatória entre as partes, no intuito de resolver a questão administrativamente.

Deverá, assim, ser observado o que dispõe o § 6º, do art. 213, da Lei de Registros Públicos, in verbis:

• 6° Havendo impugnação e se as partes não tiverem formalizado transação amigável para solucioná-la, o oficial remeterá o processo ao juiz competente, que decidirá de plano ou após instrução sumária, salvo se a controvérsia versar sobre o direito de propriedade de alguma das partes, hipótese em que remeterá o interessado para as vias ordinárias.

A conciliação e o acolhimento de acordo entre confrontantes não fere qualquer direito, desde que respeitados os requisitos legais.

Ao INCRA compete ao efetuar o cadastro rural, fiscalizar a correção dos trabalhos georreferenciados e, principalmente, emitir a certificação de que os vértices do imóvel georreferenciado não invadem a área de outro imóvel rural certificado. E, para o Incra, imóvel é, e sempre foi, a unidade econômica rural^[19].

O Estatuto da Terra^[20], legislação diretamente ligada às atividades específicas do Incra, define o que vem a ser imóvel rural, contudo, esse conceito é aplicado tão somente para os efeitos dessa lei. Estatuto da Terra — Lei nº 4.504/64: Art. 4º – Para os efeitos desta Lei, definem-se: I – Imóvel Rural, o prédio rústico, de área contínua, qualquer que seja a sua localização, que se destine à exploração extrativa agrícola, pecuária ou agroindustrial, quer através de planos públicos de valorização, quer através de iniciativa privada.

Segundo o que se extrai desse conceito legal, o imóvel rural: a) deve possuir potencial para exploração agropecuária, agroindustrial ou extrativista; b) não perde sua característica tão-somente por estar localizado no perímetro urbano; e c) deve ter área contínua (eis aqui um outro foco de divergência).

Portanto, a legislação agrária enfatiza aquilo que está diretamente ligado aos seus objetivos, que é a característica rural do imóvel, em que o incentivo, a regulação e o controle da produtividade agropecuária e agroindustrial reflete diretamente na economia e no desenvolvimento do país. O controle efetuado pelo Estado sob o aspecto agrário não depende diretamente das informações sobre a titularidade, os ônus reais eventualmente existentes ou a forma e os valores das transações no comércio imobiliário, mas sim do potencial produtivo da terra, com o intuito de incentivar o desenvolvimento desse importante setor econômico, promover o assentamento de famílias em busca de sua dignidade e, também, identificar as terras não aproveitadas e desapropriá-las para fins de reforma agrária.

Dessa forma, é comum um imóvel rural cadastrado no Incra ser formado por uma pluralidade de matrículas ou transcrições (ou seja, são várias propriedades rurais), por áreas não tituladas (áreas de posse), ou pior, vários imóveis constantes em uma única matrícula, o que é expressamente vedado pela Lei de Registros Públicos.

Art. 176 – O Livro nº 2 – Registro Geral – será destinado, à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167 e não atribuídos ao Livro nº 3.                        (Renumerado do art. 173 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

• 1º A escrituração do Livro nº 2 obedecerá às seguintes normas:                        (Renumerado do parágrafo único, pela Lei nº 6.688, de 1979)

I – cada imóvel terá matrícula própria, que será aberta por ocasião do primeiro registro a ser feito na vigência desta Lei[21];

 

O fato de haver divergências exorbitantes entre os dados coletados pelo Incra e os atos do Registro de Imóveis não atrapalham os objetivos funcionais da autarquia, haja vista não serem relevantes, até então, as informações quanto à titularidade ou aos ônus reais que pesam sobre os imóveis. O cadastro do imóvel rural nunca precisou coincidir exatamente com a propriedade rural (que é representada pela matrícula), bastando que esse ―imóvel rural‖ a ser incluído no cadastro se encaixasse no conceito na legislação agrária^[22]. Para o Registro de Imóveis, de acordo com o Código Civil^[23], com tradicional rigor quando trata dos direitos reais sobre bens imóveis, condicionou a aquisição desses direitos ao prévio registro público imobiliário.

Código Civil — Lei nº 10.406/2002: Art. 1.227 – Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (artigos 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.

O registro público imobiliário cuida essencialmente do registro dos direitos reais imobiliários, abrangendo desde o maior deles, a propriedade, aos demais direitos reais previstos em lei, como o usufruto e a hipoteca.

Da atenta leitura do Código Civil, extraem-se as seguintes informações: bem imóvel corresponde ao solo e o que a ele se incorporar, os direitos reais sobre imóveis incluem o direito de propriedade e os direitos reais são registrados no Cartório de Registro de Imóveis^[24]. A Lei nº 6.015/73, a Lei dos Registros Públicos (LRP), complementa essas regras, estabelecendo os princípios informadores do sistema registral imobiliário e disciplinando a forma e o procedimento para o registro dos direitos reais.

Alguns de seus dispositivos são importantes para melhor compreender sua sistemática:

Lei dos Registros Públicos — Lei nº 6.015/73^[25]:

Art. 176 – O Livro nº 2 – Registro geral – será destinado à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no artigo 167 e não atribuídos ao Livro nº 3.

• 1º – A escrituração do Livro nº 2 obedecerá às seguintes normas:

I – cada imóvel terá matrícula própria, que será aberta por ocasião do primeiro registro a ser feito na vigência desta lei;

II – são requisitos da matrícula:

3) a identificação do imóvel, que será feita com indicação:

a – se rural, do código do imóvel, dos dados constantes do CCIR, da denominação e de suas características, confrontações, localização e área;

b – se urbano, de suas características e confrontações, localização, área, logradouro, nº e de sua designação cadastral, se houver.

• 3º
• 4º[…] imposição do georreferenciamento dos imóveis rurais.

Art. 227 – Todo imóvel objeto de título a ser registrado deve estar matriculado no Livro nº 2 – Registro Geral – obedecido o disposto no artigo 176.

Art. 236 – Nenhum registro poderá ser feito sem que o imóvel a que se referir esteja matriculado.

 

Esses dispositivos da Lei de Registros Públicos conduzem às seguintes conclusões: a) todo imóvel possui uma única matrícula e toda matrícula se refere a um único imóvel (princípio da unitariedade da matrícula); b) na matrícula deve haver a completa identificação do imóvel, que engloba uma descrição técnica que deve seguir as regras da agrimensura (princípio da especialidade objetiva); e c) nas hipóteses legais, essa descrição técnica deve cumprir as regras do georreferenciamento.

Ainda, ante o explanado, pode-se dizer que a unidade imobiliária possui dois conceitos distintos, onde para o Incra a unidade econômica rural, engloba áreas registradas e áreas de posse, e para o Registro de Imóveis, a matrícula, é a propriedade imobiliária juridicamente constituída.

É fato que ocorre um grande problema de regularização de imóveis rurais no Brasil, tendo por escopo a divergência entre os imóveis cadastrados no INCRA e os imóveis registrados no registro de imóveis. Ainda, um problema maior ocorre nos próprios órgãos públicos municipais, sejam eles a secretaria de planejamento, secretaria de desenvolvimento rural e agricultura, secretaria de meio ambiente e até mesmo a procuradoria municipal, onde há um profundo desconhecimento técnico e legal referente à regularização de imóveis, principalmente imóveis rurais, numa insistência contínua a impugnações descabidas e reiteradas discussões acerca de assuntos que não são pertinentes a administração pública municipal. É fato que o conhecimento na regularização de imóveis é bastante específico e que não é lecionado nas universidades, ou ainda, levemente pincelado, contudo, ao ingressar e atuar em órgãos municipais, deveria o servidor buscar tal especialidade para correta atuação, entretanto, não é que o realmente ocorre.

Os municípios têm em seus cadastros uma mera quantificação de imóveis rurais, precariamente descritas e em sua maioria, sem registro imobiliário, e, por não haver esse registro, legalmente, a propriedade imobiliária inexiste, havendo apenas uma determinada extensão de terra sem reconhecimento jurídico. Mesmo que se utilize exclusivamente o cadastro rural do Incra, que engloba terras rurais tituladas e áreas de posse, não se tem qualquer segurança jurídica na órbita dos princípios registrais. Certamente, não há de se inculpar nem do Incra nem do registro imobiliário, entretanto, o objetivo da regularização imobiliária não é apontar culpados, mas sim titular e registrar, de forma completa e objetiva os inúmeros imóveis irregulares do Brasil.

Nesse sentido, é importante ressaltar que a precariedade dos assentos registrais rurais é tão grande que, existem inúmeros imóveis registrados em duplicidade, alguns até mesmo sobrepostos e intermináveis usucapiões declaradas sem definir quais títulos registrados foram afetados e tal fato se deve principalmente pela dificuldade de se determinar quais títulos e cadastros representavam aquela extensão territorial ora usucapida. Assim, tanto no registro imobiliário como no Incra, permanecem vigentes as matrículas e os cadastros anteriores, e são abertas novas matrículas e novos cadastros, como se representassem áreas distintas, mas incidentes sobre uma mesma superfície territorial. Situação que era muito comum é a existência de uma pluralidade cadastral sobre uma mesma área. Isso sem contar a infinidade de cadastros de frações ideais, quantificados em hectares apesar da inexistência jurídica dessa posse certa e localizada[26].

Essa complexa situação ocorria não por negligência do Incra, mas pela imperfeição do sistema cadastral em vigor. Com o advento do Decreto nº 5.570/2005 e dos atos normativos que o acompanharam, o sistema cadastral foi aperfeiçoado, a interconexão Incra-Registro é uma realidade e o Incra está sendo melhor aparelhado para o cumprimento de sua missão pública. Hoje, o georreferenciamento é uma obrigação imposta ao proprietário rural em decorrência da Lei nº 10.267/2001, seja para parcelamento do solo, para usucapião ou para retificação de registro.

Em decorrência do exposto, deve-se analisar os seguintes fatos: a legislação agrária conceitua o imóvel rural apenas para os fins específicos do direito agrário e não do direito de propriedade, cuja unidade imobiliária é representada pela matrícula; o registro de imóveis constitui e torna público os direitos reais imobiliários e não tem competência para fiscalizar a destinação socioeconômica dos imóveis, como ocorre com o Incra; o Incra cadastra e fiscaliza os imóveis sob o aspecto produtivo, visando a identificar o descumprimento da função social e a proceder a reforma agrária. Como o registro imobiliário pondera os direitos reais e não o cadastro territorial, a matrícula representa não necessariamente um imóvel, mas uma propriedade imobiliária, pois o termo imóvel pode incluir, como já citado, áreas não tituladas, enquanto a propriedade imobiliária engloba apenas a área juridicamente registrada. Dessa forma, o imóvel que deve ser georreferenciado, segundo a Lei de Registros Públicos, é a propriedade imobiliária, ou seja, o imóvel descrito e caracterizado na matrícula do registro público imobiliário competente e não outra eventual configuração existente no cadastro do Incra (CCIR) ou no cadastro da Receita Federal (ITR).

Sendo assim, é preciso unificar a legislação, assim como os sistemas de métricas, tendo em vista que cada órgão usa um controle de parâmetros diferente. A legislação precisa se fundir, caminhar para o mesmo sentido, caso contrário, dificilmente teremos áreas rurais registradas regularmente em consonância aos parâmetros do Incra, do Registro de Imóveis e dos entes municipais.

A retificação da descrição tabular do imóvel, é o momento ideal para regularizar imóveis em total desacordo com a legislação. Além disso, ignorar uma situação real, que tem incontestável amparo jurídico, significa não cumprir os preceitos e objetivos almejados pela lei. É inadmissível ter um cadastro com precisão milimétrica se os dados nele inseridos não conferem com a realidade, ou ainda, estão em desacordo entre os entes interessados.

Outro fato importante, é que, como não há um entendimento unificado, mesmo após aval de um órgão, outro ente acaba por impugnar a retificação, fazendo uso da legislação que lhe pertence, conforme conveniência. Por conta desse problema, muitos proprietários e possuidores acabam por desistindo de regularizar seus imóveis, tendo em vista o círculo sem fim de cumprir exigências de diferentes órgãos, em diferentes momentos. Ao cumprir a exigência de um órgão, por vezes, desconfigura o que foi requerido pelo outro ente, e assim sucessivamente, tornando o processo oneroso e infindável para quem o requer. Grande parte das exigências e impugnações não merece prosperar, contudo, por desconhecimento legal e até mesmo por desempenharem funções as quais não estão qualificados, muitos analistas e servidores barram processos sem qualquer embasamento jurídico.

Vale lembrar ainda que, em tratando de regularização de propriedade rural que não constitua o parcelamento do solo, não há necessidade de aprovação do ente público municipal, somente demanda sua anuência quando o bem confrontar com terras públicas, contudo, não é o que ocorre, tendo em vista que sempre há manifestações e pareceres infundados. Há uma grande confusão em relação a anuência e aprovação municipal, bem como há confusão em interpretar indicadores para determinar qual medida tomar, pois em alguns casos essa determinação vai dizer se trata de um simples indicador de divisas ou ainda mero acidente geográfico. Tal fato mudará drasticamente os rumos do processo de retificação e precisa de entendimento técnico-especialista para que os processos fluam e alcancem seu real objetivo: a regularização.

3 CONCLUSÃO

Para a resolução de inúmeros casos de regularização de imóveis, a solução é bastante simples, taxativa e tem amparo legal, contudo, para tanto, se faz necessária a assessoria de profissional qualificado e especialista na área imobiliária, notarial e registral.

A segurança pretendida por meio do registro de imóveis, no entanto, somente é alcançada com a utilização de um sistema registral que espelhe a situação jurídica real do imóvel, em consonância com a verdade fática.

A ideia de um profissional qualificado, assessorando os órgãos públicos, assim como já existe nas serventias extrajudiciais, é um tanto quanto inovadora, entretanto deve ser ponderada no sentido de conferir maior celeridade e eficiência aos procedimentos retificatórios. A lei conceder ao registrador atribuições amplas, contudo, sem respaldo especializado do ente público, pouco poderá aprimorar nas serventias.

Conclui-se que, ainda não se tenha alcançado um sistema registral perfeito, contudo, houve um grande avanço neste campo. Diante disso, recomenda-se, pois, a difusão do instituto ora analisado com o propósito de orientar posteriores conflitos, haja vista a notória simplicidade decorrente do procedimento em comento.

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CENEVIVA, Walter. Lei dos Registros Públicos Comentada. p. 483-484.

RICHTER, Luiz Egon. Do procedimento de retificação administrativa no registro de imóveis: um desafio a ser enfrentado. Revista de Direito Imobiliário, p. 138.

[1] Lei 10.931 de 02 de agosto de 2004. Dispõe sobre o patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias, Letra de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Bancário, altera o Decreto-Lei n^o 911, de 1^o de outubro de 1969, as Leis n^o4.591, de 16 de dezembro de 1964, n^o 4.728, de 14 de julho de 1965, e n^o 10.406, de 10 de janeiro de 2002, e dá outras providências. Acesso em 25 fev 2019. Disponível em < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2004-2006/2004/Lei/L10.931.htm>.

[2] Constituição Federal de 1988, art. 236. Os serviços notariais e de registro são exercidos em caráter privado, por delegação do Poder Público. Acesso em 10 fev 2019. Disponível em < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Constituicao/Constituicao.htm>.

[3] DINIZ, Maria Helena. Sistemas de Registros de Imóveis. São Paulo: Saraiva, 2009. p. 05.

[4] Lei 10.931 de 02 de agosto de 2004. Dispõe sobre o patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias, Letra de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Bancário, altera o Decreto-Lei n^o 911, de 1^o de outubro de 1969, as Leis n^o4.591, de 16 de dezembro de 1964, n^o 4.728, de 14 de julho de 1965, e n^o 10.406, de 10 de janeiro de 2002, e dá outras providências. Acesso em 25 fev 2019. Disponível em < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2004-2006/2004/Lei/L10.931.htm>.

[5] RICHTER, Luiz Egon. Do procedimento de retificação administrativa no registro de imóveis: um desafio a ser enfrentado. p. 148

[6] Lei 6.015 de 31 de dezembro de 1973. Dispõe sobre os registro públicos e dá outras providências.  Disponível em < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L6015compilada.htm>. Acesso em 05 fev 2019.

[7] Lei 10.931 de 02 de agosto de 2004. Dispõe sobre o patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias, Letra de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Bancário, altera o Decreto-Lei n^o 911, de 1^o de outubro de 1969, as Leis n^o4.591, de 16 de dezembro de 1964, n^o 4.728, de 14 de julho de 1965, e n^o 10.406, de 10 de janeiro de 2002, e dá outras providências. Acesso em 25 fev 2019. Disponível em < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2004-2006/2004/Lei/L10.931.htm>.

[8] CENEVIVA, Walter. Lei dos Registros Públicos Comentada. São Paulo: Saraiva, 2009. p. 483-484.

[9] RICHTER, Luiz Egon. Do procedimento de retificação administrativa no registro de imóveis: um desafio a ser enfrentado. p. 148

[10] Lei 6.015 de 31 de dezembro de 1973. Dispõe sobre os registro públicos e dá outras providências.  Disponível em < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L6015compilada.htm>. Acesso em 05 fev 2019.

[11] BALBINO FILHO, Nicolau. Registro de imóveis: doutrina, prática e jurisprudência. p. 66.

[12] DINIZ, Maria Helena. Sistemas de Registros de Imóveis. p. 296.

[13] CASTELLO, HELVECIO DUIA. Retificação de Registro: a nova sistemática adotada pela lei 10.931. Acesso em 20 fev 2019. Disponível em <http://www.irib.org.br/obras/retificacao-de-registros-a-nova-sistematica-adotada-pela-lei-10-931> .

[14] Lei 10.931 de 02 de agosto de 2004. Dispõe sobre o patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias, Letra de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Bancário, altera o Decreto-Lei n^o 911, de 1^o de outubro de 1969, as Leis n^o4.591, de 16 de dezembro de 1964, n^o 4.728, de 14 de julho de 1965, e n^o 10.406, de 10 de janeiro de 2002, e dá outras providências. Acesso em 25 fev 2019. Disponível em < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2004-2006/2004/Lei/L10.931.htm>.

[15] Lei 10.931 de 02 de agosto de 2004. Dispõe sobre o patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias, Letra de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Bancário, altera o Decreto-Lei n^o 911, de 1^o de outubro de 1969, as Leis n^o4.591, de 16 de dezembro de 1964, n^o 4.728, de 14 de julho de 1965, e n^o 10.406, de 10 de janeiro de 2002, e dá outras providências. Acesso em 25 fev 2019. Disponível em < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2004-2006/2004/Lei/L10.931.htm>.

[16] DINIZ, Maria Helena. Sistemas de Registros de Imóveis. p. 296.

[17] Lei 6.015 de 31 de dezembro de 1973. Dispõe sobre os registro públicos e dá outras providências.  Disponível em < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L6015compilada.htm>. Acesso em 10 fev 2019.

[18] CENEVIVA, Walter. Lei dos Registros Públicos Comentada. p. 492.

[19] AUGUSTO, Eduardo. Manual de Retificação de Registro e Georreferenciamento. Acesso em 15 fev 2019. Disponível em <http://eduardoaugusto-irib.blogspot.com/>.

[20] Lei 4.504 de 30 de novembro de 1964. Dispõe sobre o Estatuto da Terra. Acesso em 25 fev 2019. Disponível em < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L4504.htm>.

[21] Lei 6.015 de 31 de dezembro de 1973. Dispõe sobre os registro públicos e dá outras providências.  Disponível em < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L6015compilada.htm>. Acesso em 05 fev 2019.

[22] AUGUSTO, Eduardo. Manual de Retificação de Registro e Georreferenciamento. Acesso em 15 fev 2019. Disponível em <http://eduardoaugusto-irib.blogspot.com/>.

[23] Código Civil. Acesso em 15 fev 2019. Disponível em < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/2002/L10406.htm>.

[24] UGUSTO, Eduardo. Manual de Retificação de Registro e Georreferenciamento. Acesso em 15 fev 2019. Disponível em <http://eduardoaugusto-irib.blogspot.com/>.

[25] Lei 6.015 de 31 de dezembro de 1973. Dispõe sobre os registro públicos e dá outras providências.  Disponível em < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L6015compilada.htm>. Acesso em 05 fev 2019.

[26] Manual de Retificação de Registro e Georreferenciamento (Eduardo Augusto)  http://eduardoaugusto-irib.blogspot.com/