Nova regra define condições para multa contratual em distrato de negociação imobiliária

O mercado imobiliário viveu um período áureo na década passada, quando os imóveis valorizavam muito, e atraiam clientes investidores interessados somente no seu resultado financeiro.

Naquela época, as construtoras também não sofriam quando clientes desistiam da compra. Pelo contrário, a rescisão costumava ser um excelente negócio para elas, que devolviam os valores recebidos deduzindo corretagem, despesas administrativas e a multa contratual, recolocando o imóvel à venda por valor bem superior ao anteriormente vendido. Em um mercado extremamente comprador, o distrato muitas vezes representava um bem vindo reforço ao caixa!

Porém, com a crise, essa realidade mudou. A dificuldade na revenda, e a descapitalização pelas devoluções dos valores recebidos, se somam com as despesas com manutenções que esses imóveis demandam, e representam uma enorme dor de cabeça aos empreendedores imobiliários, e consequentemente, aos adquirentes.

As desistências em massa prejudicam o incorporador,  que precisa devolver os valores recebidos com correção em um curto prazo de tempo, e recolocar o imóvel à venda em um mercado retraído, enquanto que o comprador de outra unidade imobiliária no mesmo empreendimento, vê seu sonho de recebimento das chaves ameaçado, graças ao risco de falência da construtora.

O Projeto de Lei Complementar nº 68/2018, aprovado no Senado Federal dia 21/11/18, alterou as leis nºs 4.591/64 e 6.766/79, e firma entendimento quanto as condições e limites para aplicação de penalidades em rescisões contratuais, que versarem sobre negociação imobiliária.

Privilegiando o direito coletivo, este novo entendimento deixa claro ao comprador que uma vez inadimplente, ou caso desista da compra sem motivo justificável, após sete dias da assinatura, sofrerá redução de 25% nos valores que lhe serão devolvidos. Esse percentual poderá chegar a até 50%, caso o empreendimento seja optante da afetação patrimonial (art. 31-A, Lei 4.591/64), sem prejuízo da dedução dos valores de corretagem, encargos.

O comprador arrependido poderá se livrar dessas multas, se encontrar outro interessado que o substitua e assuma a dívida após ter sido aprovado pelo incorporador, tarefa nada fácil em tempos de crise.

Em contrapartida, o incorporador que atrasar a entrega da obra em mais de 180 dias, poderá ser obrigado a devolver os valores integralmente, com acréscimo da multa contratual. Caso não haja multa prevista, o valor devolvido será acrescido de 1% para cada mês de atraso na entrega do imóvel.

Há quem diga que as mudanças aparentemente privilegiam as construtoras e incorporadoras, principalmente por vedar a cumulação de multa moratória e compensatória em favor do comprador, além de consolidar o entendimento que este deve arcar com as despesas de fruição do imóvel, como aluguel, caso as chaves já tenham sido entregues.

Quanto ao prazo que as construtoras terão para a devolução dos valores recebidos, é de 180 dias contados do distrato, ou 30 dias após a obtenção do habite-se, para os empreendimentos que forem optantes do patrimônio de afetação.

Esta nova lei pretende cuidar do negócio de compra e venda de imóveis de uma forma específica, reconhecendo que o comércio imobiliário deve receber um tratamento que o Código de Defesa do Consumidor não oferecia. A intenção é boa. Vamos aguardar para conferir como se movimentará o mercado.

André Corrêa de Amorim – OAB/SC 47.847, Administrador de Empresas e Empreendedor Imobiliário; Advogado; pós graduado em Direito e Negócios Imobiliários pela Faculdade CESUSC. Membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/SC;