STJ e a Súmula 308.

Por Hélio Ricardo Diniz Krebs – Presidente da Comissão de Direito Bancário do Instituto dos Advogados de Santa Catarina – IASC.

A Súmula 308/STJ dispõe que: “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”.

Contudo, o Superior Tribunal de Justiça vem aplicando o referido entendimento sumular também para os casos em que o imóvel se encontra alienado fiduciariamente em garantia de dívida da construtora ou incorporadora, em razão do financiamento do empreendimento.

O primeiro precedente nesse sentido foi o Recurso Especial nº 1.576.164/DF, julgado em 14/05/2019, quando restou decidido que “De acordo com a Súmula 308/STJ, a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.

A Súmula 308/STJ, apesar de aludir, em termos gerais, à ineficácia da hipoteca perante o promitente comprador, o que se verifica, por meio da análise contextualizada do enunciado, é que ele traduz hipótese de aplicação circunstanciada da boa-fé objetiva ao direito real de hipoteca.

Dessume-se, destarte, que a intenção da Súmula 308/STJ é a de proteger, propriamente, o adquirente de boa-fé que cumpriu o contrato de compra e venda do imóvel e quitou o preço ajustado, até mesmo porque este possui legítima expectativa de que a construtora cumprirá com as suas obrigações perante o financiador, quitando as parcelas do financiamento e, desse modo, tornando livre de ônus o bem negociado.

Para tanto, partindo-se da conclusão acerca do real propósito da orientação firmada por esta Corte – e que deu origem ao enunciado sumular em questão -, tem-se que as diferenças estabelecidas entre a figura da hipoteca e a da alienação fiduciária não são suficientes a afastar a sua aplicação nessa última hipótese, admitindo-se, via de consequência, a sua aplicação por analogia”. (REsp n. 1.576.164/DF, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 14/5/2019, DJe de 23/5/2019.)

Sendo assim, o adquirente de boa-fé que compra e quita integralmente o valor do imóvel perante a construtora ou incorporadora, tem o direito de receber o imóvel livre de qualquer ônus, podendo ajuizar ação de adjudicação compulsória em face da construtora/incorporadora, bem como da instituição financeira que possua alienação fiduciária em seu favor, registrada na matrícula do imóvel.

Hélio Ricardo Diniz Krebs é advogado, Mestre em Direito pela Universidade Federal de Santa Catarina – UFSC, Presidente da Comissão de Direito Bancário do Instituto dos Advogados de Santa Catarina – IASC, Secretário da Comissão de Processo Civil da OAB/SC.

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